جيه إل إل: دبي تستقبل أكثر من 1.47 مليون سائح في يناير
أصدرت جيه إل إل، الشركة الرائدة في الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات، أحدث تقريرها تحت بعنوان “استعراض أداء سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة”. وأشار التقرير إلى نجاح قطاع الضيافة في الدولة في تحقيق مسار نمو قوي خلال الربع الأول من عام 2023، مدفوعاً باستمرار تدفق للسياح من ثلاثة أسواق رئيسية، وهي الهند وروسيا وسلطنة عمان.
واستقبلت دبي حوالي 3.1 مليون سائح خلال الشهرين الأولين من عام 2023، بزيادة قدرها 42% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. كما عاد الارتفاع في أعداد السياحة الوافدة بالنفع على الشريحتين الدنيا والمتوسطة من الفنادق، إذ تحسنت معدلات الإشغال لديها بنسب تتراوح ما بين 7-8 نقطة أساس، بينما ارتفعت الإيرادات لكل غرفة متاحة بنسبة 15% للشهرين الأولين من العام. وعلاوةً على ذلك، ساعدت استضافة دبي وأبوظبي لفعاليات مثل معرض الخليج للأغذية ومعرض الدفاع الدولي (آيدكس) مشغلي الفنادق في تحقيق أداء استثنائي.
وفي معرض تعليقه على التقرير، صرح فراز أحمد، مدير أول بقسم البحوث لدى جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، قائلاً: “في حين واصلت جميع القطاعات البناء على مستوى الأداء المحقق في عام 2022، أدى تقويم الفعاليات السنوية المخططة تخطيطاً جيداً إلى جانب الزيادة المستمرة في أعداد السياح، إلى وضع قطاع الضيافة على مسار النمو بشكل راسخ، ليؤكد مكانته كواحدٍ من أقوى الركائز الداعمة لتسارع نمو الاقتصاد الإماراتي. وعلى الرغم مما سبق، ما زالت تقلبات الاقتصاد الكلي تؤثر على توجهات السفر العالمية، مما يستلزم من المشغلين اعتماد استراتيجيات فعالة لإدارة الإيرادات لتعزيز الإيرادات الأساسية، ولا سيما تلك الموجودة في قطاع الرفاهية”.
وارتفع مخزون السوق من الغرف الفندقية في دبي إلى 150000 غرفة عقب تسليم حوالي 2000 غرفة. وعلى خلفية الطلب المتزايد، من المتوقع تسليم حوالي 8000 غرفة إضافية خلال العام. وبالمقارنة، نجد أن المشاريع المنجزة ضمن في أبوظبي كانت محدودة، إذ شهد السوق دخول حوالي 200 غرفة إلى المخزون الحالي، ليرتفع إجمالي المخزون إلى 32500 غرفة. ولا ينتظر إنجاز الكثير خلال بقية العام، إذ من المقدر إنجاز نحو 200 غرفة فقط في العاصمة خلال الأشهر القادمة.
قطاع منافذ التجزئة يحافظ على استقراره في ظل توقعات بثبات المعروض المرتقب
على صعيد قطاع منافذ التجزئة، شهد السوق دخول حوالي 34000 متر مربع في دبي على شكل منافذ تجزئة محلية، ليرتفع إجمالي المخزون إلى حوالي 4.7 ملايين متر مربع خلال الربع الأول. وشهدت أبوظبي خلال الفترة نفسها تسليم مشروع يضم مركز تجزئة إقليمية كبير ومركز تجزئة محلي بمساحة إجمالية تبلغ 212 ألف متر مربع، ليرتفع إجمالي مخزون السوق في العاصمة إلى 3.11 مليون متر مربع. ومن المقرر خلال الأشهر المقبلة تسليم حوالي 213000 متر مربع من منافذ التجزئة في الإمارتين، بواقع نحو 194000 متر مربع في دبي، و19000 متر مربع في العاصمة أبوظبي.
وفي دبي، تفوقت مراكز التسوق الرئيسية ذات المواقع الجيدة في الأداء على مستوى السوق كاملاً خلال الربع الأول من عام 2023، حيث ارتفع متوسط الإيجارات بنسبة 1% مقارنة بالعام الماضي، في حين انخفض متوسط الإيجارات على مستوى المدينة للمراكز التجارية الرئيسية والثانوية بنسبة 1% مقارنةً بالعام السابق.
وشهدت بعض مشاريع التطوير الرئيسية قيام الملاك بتشديد شروط الإيجار مع المستأجرين، والتخلي عن النماذج السابقة القائمة على الحصول على حصة من الإيرادات، وتقليل الدعم المقدم على مستوى النفقات الرأسمالية إلا في حالات استثنائية للغاية. ومن ناحية أخرى، تعمل مراكز التسوق التي اقتربت من نسبة الإشغال الكامل على إعادة هيكلة المساحات لاستيعاب المزيد من المستأجرين من أجل تحقيق إيرادات إضافية. وتقوم بعض مراكز التسوق أيضاً بتقسيم المتاجر الكبيرة بالإضافة إلى استخدام المناطق المشتركة الأخرى لتأجير مساحات إضافية.
وخلال الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023، ظل متوسط أسعار الإيجارات في أبوظبي مستقراً من حيث المقارنة بالعام الماضي. وبالمقارنة مع دبي، لا يزال الملاك في العاصمة يظهرون بعض المرونة، ويقدمون حوافز لجذب المستأجرين والإبقاء عليهم، بل إن مسؤولي التأجير في بعض العلامات التجارية تمكنوا من التفاوض مع الملاك على شروط إيجارية تعتمد على الإيرادات وتتضمن فترات تجهيز ممتدة.
معاملات البيع على الخارطة تهمين على مبيعات الوحدات السكنية
وعلى صعيد قطاع الوحدات السكنية، بدأت المبيعات على الخارطة في الانتعاش خلال الربع الثالث من عام 2022 في دبي، مدفوعة بالمشاريع الجديدة التي جرى الإعلان عنها أواخر العام الماضي. واستمر هذا الاتجاه للربع الثالث على التوالي، حيث تفوقت معاملات البيع على الخارطة على عمليات بيع العقارات القائمة من حيث القيمة والحجم، إذ بلغت معاملات البيع على الخارطة 56% من إجمالي قيمة العقارات المباعة و59% من إجمالي أعداد الوحدات المباعة. ويشير هذا إشارة واضحة إلى سوق البيع على الخارطة استعاد ثقة المطورين والمستثمرين على السواء.
وبالمثل، تقود معاملات البيع على الخارطة السوق في أبوظبي منذ النصف الثاني من العام الماضي، مدعومة بعدد المشاريع الجديدة التي تم تدشينها. وفقاً للبيانات المتاحة على منصة كوانتا، شكلت معاملات البيع على الخارطة حوالي 74% من قيمة إجمالي مبيعات الوحدات السكنية في العاصمة. وفي ظل تفضيل السكان الانتقال إلى مشاريع التطوير التي توفر وسائل الراحة الحديثة في الجزر الجديدة، استمر الضغط على أسعار المشاريع القديمة في جزيرة أبوظبي. وعليه، ارتفع متوسط أسعار البيع وأسعار الإيجار على مستوى المدينة ارتفاعاً طفيفاً بواقع 1% لكل منهما.
وعند المقارنة بالعام الماضي، نجد أن أسعار الإيجار قد ارتفعت في دبي بنسبة 28% في فبراير 2023 مع استمرار الطلب على الوحدات كبيرة المساحة، وخاصة الفلل، في رفع الإيجارات. وقد شهد الربع الأول من عام 2023 زيادة قدرها 52% في قيمة مبيعات الوحدات السكنية وزيادة قدرها 50% في أعداد الوحدات المباعة مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، مما انعكس على أسعار المبيعات التي ارتفعت بنسبة 12% مقارنةً بنفس الفترة من عام 2022.
وارتفعت معروض السوق من الوحدات السكنية في دبي بمقدار 9800 وحدة خلال الربع الأول، مما رفع إجمالي المخزون بها إلى 690 ألف وحدة بالإضافة إلى 32 ألف وحدة أخرى من المقرر تسليمها خلال العام المقبل. وفي العاصمة أبوظبي، شهد السوق دخول حوالي 1800 وحدة سكنية، ليصل إجمالي المخزون من الوحدات السكنية إلى 281 ألف وحدة. وفيما يتعلق بالمعروض المرتقب، من المنتظر دخول 4000 وحدة إضافية إلى سوق أبوظبي خلال عام 2023.
استمرار التفضيل للمساحات من الفئة “أ” يعزز أداء قطاع المساحات المكتبية
في خطوة لتشجيع الموظفين على العودة للعمل من المكاتب في دولة الإمارات، بالإضافة إلى جذب أفضل المواهب والاحتفاظ بها، تتطلع الشركات بشكل متزايد إلى ترقية أصولها العقارية مع التركيز على الاستدامة والرفاهية. وشهد السوق زيادة كبيرة في الاستفسارات الواردة من الشركات التي دخلت السوق الإماراتي مؤخراً، وكان الطلب قوياً على المساحات المكتبية المرنة خلال الربع الأول من عام 2023.
وقد استمر قطاع المساحات المكتبية في تحقيق أداءً جيداً على خلفية الطلب القوي على المساحات المكتبية من الفئة “أ” التي يمكن أن توفر بيئة صحية وحيوية ومليئة بالتجارب. وعليه، شهد السوق، خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام، ارتفاع متوسط أسعار إيجارات المساحات المكتبية من الفئة “أ” في منطقة الأعمال المركزية في دبي بنسبة 16% مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 2,140 درهم للمتر المربع سنوياً. وبالمثل في أبوظبي، أدى ارتفاع الطلب المقترن مع محدودية المخزون من المساحات المكتبية من الفئة “أ” إلى ارتفاع أسعار إيجارات تلك المساحات بنسبة 9% مقارنةً بالعام السابق ليصل إلى 1,800 درهم للمتر المربع سنوياً.
وأدى الطلب القوي إلى سرعة شغل المساحات المتاحة داخل منطقة الأعمال المركزية في دبي لينخفض معدل الشواغر إلى 11%، بينما وصل معدل الشواغر على مستوى المدينة في العاصمة أبوظبي إلى 23%.
وأشار التقرير أيضاً إلى أنه من المتوقع أن يواجه المستأجرون الباحثون عن مساحات مكتبية عالية الجودة منافسة مستمرة خلال الأشهر القادمة من العام، إذ تقل احتمالات قيام أصحاب العقارات بالتفاوض على الأسعار وحصص المشاركة في النفقات الرأسمالية.
وفي ظل عدم إنجاز أي مشاريع مكتبية تذكر في كلا المدينتين خلال الربع الأول من عام 2023، ظل المخزون مستقراً عند 9.1 مليون متر مربع في دبي و3.9 مليون متر مربع في أبوظبي. ولكن من المقرر خلال الأشهر القادمة من العام تسليم ما يقرب من 100000 متر مربع من المساحات المكتبية في دبي و35000 متر مربع في العاصمة أبوظبي.
